Рынок коммерческой недвижимости: спрос выше предложения

По оценкам специалистов ООО «Рио-Люкс», в первом полугодии 2010 года рынок коммерческой недвижимости выглядел наиболее перспективным по количеству сделок купли-продажи и аренды. Острый дефицит предложения буквально по всем позициям, устойчивый рост спроса при недостатке качественных объектов – вот основные характеристики весны - лета 2010.

«С начала весны мы не успеваем подбирать приемлемые для клиента варианты из-за существенно возросшего спроса как на покупку, так и на аренду торговых помещений. Растет заинтересованность в объектах небольшой площади (до 50 кв. м) и к площадям производственной направленности», - говорит ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Рио-Люкс» Надежда Баранова.

Рынок торговой недвижимости

Рынок торговой недвижимости в 1 полугодии 2010 года развивался в соответствии с тенденциями, характерными и для других сегментов рынка коммерческой недвижимости. Темпы нового строительства и объемы свободных площадей сократились, а активность арендаторов и ставки аренды возросли.

На сегодняшний момент востребованы площади в удачно расположенных торговых центрах с продуманной концепцией, а также небольшие объекты, расположенные на первых этажах зданий в проходных зонах и центральных улицах города.

Высокая активность со стороны арендаторов и покупателей отмечается в этом сегменте: с начала 2010 года ставки аренды и цены продажи на объекты с удачным расположением подскочили до докризисного уровня.

Сейчас самое время выйти на рынок тем продавцам, которые не найдя своих покупателей, сняли свои объекты с продажи. Отсутствие на рынке достойных конкурентоспособных объектов позволяет владельцам торговых площадей диктовать свои условия, так как спрос на них набирает обороты.

Рынок офисной недвижимости

В 1 полугодии 2010 г. наблюдается постепенное усиление тенденций, наметившихся на рынке офисной недвижимости во второй половине 2009 г. Эти процессы справедливо будет назвать медленным восстановлением с заметным увеличением объема спроса.

Многие компании использовали кризисную ситуацию для улучшения условий аренды занимаемых ими помещений либо для переезда в новый, более качественный офис на выгодных условиях.

В последние месяцы 2009 года стало очевидным, что рынок достиг ценового «дна», и дальнейшее снижение ставок маловероятно.

Несмотря на то, что уровень вакантных площадей в офисном сегменте по-прежнему высок и составляет 18%, дефицит качественного предложения на офисном рынке Магнитогорска начинает ощущаться уже сейчас. Объекты высокого качества с удачной концепцией и выигрышным местоположением заполнены практически на 100%.

Изменения в конъюнктуре рынка повлияли на поведение арендаторов и собственников. Первые стали более активны, закончился период мониторинга рынка с целью перезаключения существующих договоров на более выгодных для арендатора условиях. Собственники все реже идут на уступки потенциальным арендаторам, особенно это касается собственников качественных объектов с удачным расположением.

В связи с тем, что качественные офисы, предлагавшиеся в аренду на наиболее выгодных условиях, ушли с рынка, наметилась тенденция плавного роста средних ставок аренды. Разброс ставок аренды на офисы, расположенные в деловом центре и на окраинах города, увеличился. Большую роль в формировании ценовой политики играет и степень наполненности здания арендаторами: ставки аренды в бизнес-центрах, располагающих незначительным объемом свободных площадей, заметно превышают ставки по объектам, заполненным менее чем наполовину.

Крылатая фраза: «Время – деньги», сейчас как никогда актуальна. У потенциальных арендаторов на сегодняшний день выбор офисного помещения ограничен, и занимать выжидательную позицию в надежде найти что-то лучше и дешевле попросту не выгодно. Количество вакантных площадей в этом секторе коммерческой недвижимости стремительно сокращается, и многие потенциальные арендаторы либо уже заключили договоры аренды, либо находятся на продвинутой стадии переговоров.

Складская недвижимость

Впервые за последние несколько лет в первом полугодии 2010 года на рынке складской недвижимости не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта, как в Магнитогорске, так и в других близлежащих районах.

Позитивная динамика основных показателей в складском сегменте, отмеченная в 4 квартале 2009 года, сохранилась и в первой половине 2010 года.

На фоне увеличения активности со стороны потенциальных арендаторов на складском рынке ряд проектов по-прежнему находится в замороженном состоянии, темпы нового строительства снизились по сравнению с предыдущим годом. Объемы свободных площадей в сегменте высококачественных складов продолжают сокращаться, в результате чего к концу года уровень вакантных площадей может опуститься ниже 10%. Ставки аренды на качественные складские объекты впервые с 4 квартала 2008 года продемонстрировали динамику роста. До конца 2010 года на фоне сокращения свободного предложения ожидается дальнейший рост цен аренды.

Вслед за длительным периодом снижения ставок на протяжении конца 2008 года и трех кварталов 2009 года последовало время стабилизации в 4 квартале 2009 года и начала плавного роста в 1 полугодии 2010 года. Ставки аренды на качественные складские площади продемонстрировали небольшой рост – около 5%.

На рынке коммерческой недвижимости Магнитогорска наиболее перспективным направлением является аренда помещений федерального названия. По требованию законодательства защитные сооружения, находящиеся на территории населенного пункта, должны быть использованы в интересах населения или бизнеса с целью их сохранения. Таким образом, в Магнитогорске появляется новый вид арендных площадей, ранее не востребованный предпринимателями города.

Объекты класса А — это современные помещения, которые имеют высокое качество отделки, оснащены новейшими инженерными системами, находятся на первой линии от центральных проспектов города. Объекты класса В – это помещения, в которых сделан хороший ремонт, оснащены круглосуточной охраной, отличаются хорошей транспортной доступностью и приближенностью к местам массовой жилой застройки.