Не попадитесь на удочку. На чем застройщики «греют руки»

О самых популярных уловках рассказывает портал IRN.ru.

«Навязывание» услуг по госрегистрации ДДУ и оформлению права собственности

Застройщики нередко оказывают услуги по государственной регистрации договоров долевого участия (ДДУ) и получению правоустанавливающих документов на недвижимое имущество и, как правило, обязывают участника долевого строительства оплатить их. Цена таких услуг, выраженная в процентах от стоимости квартиры, может достигать нескольких десятков и даже сотен тысяч рублей. Но законно ли это?

Отказ компании-застройщика заключать с лицом, инвестирующим в строительство, договор долевого участия без внесения в него условия или без одновременного подписания соглашения о возмездном оказании услуг нарушает п. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которым запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).

Кроме того, застройщик зачастую препятствует оформлению права собственности, если дольщик на основании п. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» отказывается от оплаты дополнительных услуг либо требует возврата денежных средств. В этом случае необходимо направить в суд исковое заявление о признании права собственности и взыскании убытков.

Участники долевого строительства могут самостоятельно обратиться в Росреестр для государственной регистрации договора долевого участия и права собственности. Расходы составят: госпошлина за ДДУ – 1000 руб., изготовление кадастрового паспорта – менее 450 руб., пошлина за право собственности – 1000 руб. Но оформление документов требует времени и терпения, поэтому предпочтительно, когда застройщик оказывает такие услуги, но платы за них не взимает.

Оплачивать ли коммунальные услуги с момента принятия дома в эксплуатацию?

Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства с момента подписания передаточного акта.

Указанное положение было введено в ЖК РФ только в июне2011 г., но еще задолго до этого оно сложилось в судебной практике. Например, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 марта2008 г. установлено, что «до передачи результата работ по актам строительная компания обязана нести бремя содержания имущества (результата работ)».

Кроме того, в рассматриваемом примере не исключена и административная ответственность на основании ч. 2 ст. 14.8 КоАП. В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря2011 г. установлена законность привлечения застройщика к административной ответственности и назначения ему наказания в виде наложения административного штрафа в размере 10 000 руб., так как «строительная компания неправомерно включила в договор условие, закрепляющее обязанность дольщика до подписания акта приема-передачи уплатить застройщику денежные средства в счет компенсации ожидаемых затрат застройщика на содержание, техническое обслуживание и обеспечение жилых домов водой, тепловой и электрической энергией за 6 месяцев».

Поборы при получении ключей

Бывает и так, что застройщики до подписания передаточного акта и вручения ключей от квартиры требуют, чтобы дольщики внесли не предусмотренные договором платежи, например, за технадзор, проект электрической разводки по дому, включение лифтов.

Эти требования неправомерны. В соответствии с Законом «Об участии в долевом строительстве», увеличение цены договора долевого участия после его заключения допускается только по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности и условия ее изменения. Застройщик также обязан передать объект недвижимости, который соответствует положениям технических и градостроительных регламентов, проектной документации.

Именно поэтому дополнительно оплачиваться приведенные выше работы не должны. Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля2005 г. строительной организации отказано в удовлетворении требования о возмещении расходов на охрану объекта строительства вследствие несогласованности с другой стороной цены охранных услуг и отсутствия доказательств, подтверждающих, что данная цена соответствует условиям договора.

Напротив, в случае невыполнения работ, определенных в проектной документации, участник имеет право на соразмерное уменьшение цены договора. Решением Октябрьского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 27 июня 2011 г. удовлетворены иски дольщиков о взыскании с застройщика денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, так как в нарушение условий договора и проектной документации не была произведена установка санитарно-технических и электротехнических устройств (т.е. объект долевого строительства передан с недостатками по качеству).