Совет дома. ООО «ТЖХ» предлагает единственный приемлемый способ управления домом – непосредственный

Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г. внесены изменения в Жилищный кодекс РФ. Среди них есть положительные и, к сожалению, отрицательные – как для управляющих компаний, так и для собственников жилья.

Положительным является введение статьи 161.1 «Совет многоквартирного дома». Согласно этой статье, собственники помещений в каждом доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников этого дома, а также избрать председателя совета многоквартирного дома из числа членов совета.  

Совет дома совместно с его председателем в соответствии с этой статьей наделены широким спектром представительских и контролирующих функций по вопросам управления, содержания и ремонтов общего имущества данного дома, предоставления коммунальных услуг собственникам, то есть решения всех вопросов, направленных на создание условий безопасного и комфортного проживания самих собственников данного дома.

Отрицательные изменения заключаются в следующем: управляющие компании обязаны заключить договор с ресурсоснабжающими компаниями («МЭК», «Челябрегионгаз», «Водоканал», «Теплофикация»), приобрести коммунальные ресурсы (электроэнергия, газ, вода, тепло), распределить их между всеми собственниками, включить эти платежи в счет-квитанцию, собрать деньги и отдать ресурсоснабжающей компании. Все было бы хорошо, если бы все собственники своевременно оплачивали за потребленные коммунальные ресурсы. Однако процент сбора платежей не оплачивается в полном размере, а это миллионы рублей, неоплаченные недобросовестными собственниками. Деньги, которые управляющая компания не дособерет, должны быть возмещены по статье «содержание и ремонт». Доля оплаты за коммунальные ресурсы в общей структуре платежей составляет 80%, а доля по статье «содержание и ремонт» - 20%, получается, что каждый недоплаченный рубль жителей будет забирать из статьи «содержание и ремонт» четыре рубля. А это значит, что не останется денег на текущий ремонт и содержание домов, уменьшится и без того небольшая заработная плата дворников, уборщиц, электриков, и все платежи добросовестных плательщиков за жилищно-коммунальные услуги пойдут ресурсоснабжающим компаниям в оплату коммунальных ресурсов за неплательщиков.

Вот так, в соответствии с нынешним законодательством, управляющие компании и собственники жилья оказались в заложниках у наших монополистов – ресурсоснабжающих организаций.

Единственный выход из этой ситуации – это переход к непосредственному способу управления домом.

При непосредственном управлении собственники дома заключают договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества с управляющей организацией на основании решений общего собрания собственников и на поставку коммунальных ресурсов от своего имени с ресурсоснабжающей компанией.

По такой схеме собственники уже не один год производят оплату за электроэнергию и газ. В этом случае добросовестные плательщики уже не будут оплачивать за неплательщиков, каждый будет нести свое бремя расходов.

После внесения этих поправок в ЖК РФ в России в этом направлении уже пошло много  управляющих компаний Челябинской области.

При непосредственном способе управления домом у жильцов сохранится возможность сотрудничать с управляющими организациями, они не будут самоустраняться, также будут выполнять свои обязанности в соответствии с законодательством, исполнять решения собственников дома в отношении содержания, обслуживания и ремонтов общего имущества собственников на оплаченные средства по статье «содержание и ремонт жилья», так как эти средства, при непосредственном способе управления домом, будут расходоваться только на эти цели, использование их будет контролироваться советом дома, и они не будут изыматься по решению суда в оплату коммунальных ресурсов за недобросовестных неплательщиков.

Вот что говорит в обоснование необходимости выбора непосредственного способа управления МКД Сергей Леонидович Филимонов – доцент, заведующий кафедры «Правовое регулирование строительства ЖКК» Государственной академии специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС), член Совета по местному самоуправлению при Председателе Совета Федерации, член Экспертного совета Министерства регионального развития, разработчик федеральных нормативных актов, автор комментариев (трех изданий) к Жилищному Кодексу РФ:

Очень часто возникает необходимость обоснования выбора непосредственного способа управления МКД для собственников помещений. Отсутствие специальных познаний у большей части собственников приводит к отказу в принятии решения об изменении способа управления.

В настоящее время все способы управления МКД реализованы в Российской Федерации, что позволяет сделать оценку каждого способа управления в сравнении.

Определение «управление многоквартирным домом» отсутствует в жилищном законодательстве и раскрывается через совокупность признаков данного вида деятельности по конечному результату такой деятельности.

Вне зависимости от способа управления МКД собственникам помещений предоставляется весь набор жилищных и коммунальных услуг, но разными юридическими лицами.

Непосредственный способ управления МКД, в котором более 12 квартир.

Управление таким домом осуществляется управляющей организацией по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с собственниками помещений в таком доме.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Управляющая организация и организации коммунального комплекса при непосредственном способе управления осуществляют раздельные виды деятельности, что исключает конфликтные ситуации между этими участниками.

Финансовые потоки за жилищные услуги и коммунальные услуги не пересекаются, что положительно влияет на финансовый результат управляющей организации и организаций коммунального комплекса и не приводит их к банкротству.

При предоставлении собственникам помещений коммунальных услуг ненадлежащего качества они вправе в этом случае обратиться с претензиями к управляющей организации, т.к. она несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг (ч.16 ст. 161 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного способа управления МКД

1. Собственники помещений имеют прямые отношения с ресурсоснабжающими организациями и не могут быть отключены от электрической энергии, отопления, холодной и горячей воды, газа из-за неоплаты другими собственниками.

2. Собственники помещений не производят оплату за неплательщиков при непосредственном способе управления МКД.

При способе управления МКД управляющей организацией, если один из собственников не произвел оплату, то управляющая организация вынуждена сделать перераспределение средств – заплатить коммунальным предприятиям за счет средств, предусмотренных на проведение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества МКД. В результате происходит уменьшение количества работ и услуг по содержанию МКД или ухудшается качество таких работ и услуг. Худший вариант – управляющая организация увеличивает размер платы всем собственникам в объеме неплатежей.

3. Исключается перепродавец (посредник) коммунальных ресурсов. В непосредственном способе управления УО (Управляющая организация) не предоставляет коммунальные услуги, а оказывает только жилищные услуги. Таким образом, данный способ управления исключает затраты на предоставление коммунальных услуг.

При управлении МКД управляющей организацией на УО возлагаются обязательства по предоставлению всех видов коммунальных услуг без права получения доходов от их предоставления, но все убытки от этого вида деятельности она должна возместить коммунальным предприятиям за счет собранных средств граждан.

4. В непосредственном способе управления МКД исключаются убытки от конфликта законов и подзаконных актов.

Действующие законодательные акты, регулирующие способ управления МКД управляющей организацией (УО), противоречат друг другу, устанавливают требования, которые невозможно исполнить либо исполнение которых приводит к банкротству. Убытки от конфликта законов и подзаконных актов ведут к увеличению платежей граждан. При непосредственном способе таких проблем практически нет.

5. Привлечение УО к административной ответственности ведет к вымыванию средств граждан.  УО при непосредственном способе управления не привлекается к административной ответственности по предоставлению коммунальных услуг. Значит меньше средств населения будет израсходовано на административные штрафы (одна санкция 10-20 тыс. рублей).

6. У управляющей организации при непосредственном способе управления появляется возможность накапливать средства собственников для проведения текущего и выборочного капитального ремонта общего имущества в МКД.

В данном способе управления риски коммерческой деятельности минимальны и поэтому их можно капитализировать, что рискованно делать в МКД, где способ управления – управляющей организацией.

7. Накопленные средства граждан для проведения текущего и выборочного капитального ремонта общего имущества в МКД не могут быть использованы на оплату коммунальных услуг.

8. При непосредственном способе УО может перейти к упрощенной системе налогообложения, т.е. может произвести больше работ без дополнительных платежей граждан.

Вывод по непосредственному способу управления МКД:

Изменение способа управления путем перехода в непосредственный способ управления не ухудшает правовое положение собственников помещений и не увеличивает размер обязательных платежей.

Таким образом ООО «ТЖХ города Магнитогорска» действует в рамках Существующего законодательства!