«Умный бизнесмен – гибкий бизнесмен». Предприниматели города теряют арендаторов, а арендаторы - бизнес

Ленинский район. Через дом на фасаде – баннер «продам» или «сдам». Улицы пустые. Там, где вчера был магазин одежды, заколочена дверь. Где было кафе – висит объявление. Вывески остались: как напоминание, что было и что стало…

Низы не могут, верхи не хотят

Эксперты фиксируют отток населения из Ленинского района последние 5 лет. Небольшие магазины стали разоряться: меньше людей, меньше клиентов, меньше денег. Объехав только центральные проспекты в Ленинском районе, мы насчитали 30 объектов, которые сдаются в аренду или продаются. По сути – простаивают. Та же ситуация – в некоторых островках Правобережного района.

Раньше эти помещения занимали кафе, бутики или мебельные магазины. То есть, сферы, без которых человек во время кризиса вполне может обойтись – они пострадали сильнее продовольствия и детских товаров.

«Наше помещение было куплено собственником под свой бизнес, – рассказывает представитель одного из собственников. – Больше 15 лет торговали обувью, но сейчас клиентура упала, и бизнесмен решил закрыть магазин, а помещение продать или сдать».

Предприниматели, которые не желают сдаваться, и пытаются остаться на плаву, винят собственников – цены на аренду хоть и упали, но, по мнению бизнесменов, не соотносимо с реалиями рынка.

Как иллюстрация: бывший продуктовый магазин в Ленинском районе, почти на окраине города. Помещение пустует два года. Получается, бизнес не может, а собственники – не хотят договориться.

Бизнесмен должен быть гибким

Директор риэлторской компании «Единство» Павел Рыбушкин с бизнесменами согласен: есть люди, которые хотят сдавать свои помещения по ценам двухгодичной давности. Факт, что ситуация на рынке изменилась, их интересует мало.

«Что делают собственники: они с пеной у рта говорят, что сдадут по 700-800 рублей за квадрат, – говорит эксперт. – Шанс сдать есть, но это будет нестабильная аренда. Топовые объекты – на перекрестках Маркса и Завенягина, Маркса и Труда, на площади Мира – другое дело, они могут стоить до 1 000 рублей за квадратный метр и даже дороже. Но только топовые. Клиенты моей компании и мои лично по моему совету пошли на снижение аренды, потому что умный бизнесмен – это гибкий бизнесмен».

Такие собственники более-менее успешно сдают помещения и имеют высокие шансы в будущем их выгодно продать, потому что цена напрямую зависит от арендопригодности. На рынке недвижимости работает формула: выручка за аренду составляет примерно 1% от стоимости объекта. Павел Рыбушкин привел пример: если сдать помещение за 150 тысяч рублей в месяц, стоимость его будет равняться примерно 14-15 миллионам рублей. Где квадратура поменьше, а арендная плата в месяц равняется 50 тысячам – около 4 - 5 миллионов.

По подсчетам директора риэлторской компании, 1,5-2 года назад помещения сдавались в аренду по 600-700 рублей за квадратный метр, сейчас – по 350-550. Продавалась коммерческая недвижимость по цене около 40-50 тысяч рублей за квадрат, сейчас – от 30 тысяч. Эксперт отмечает, что стоимость коммерческой недвижимости, как и жилой, в Магнитогорске одна из самых низких в России. Во всяком случае, если сравнивать подобные города. И проблема в том, что собственники не всегда умеют правильно распорядиться активом и проявить гибкость, когда надо:

Если следовать этой логике, проблема не только в кризисе, но и в умении под него подстраиваться. Или в неумении – это уж как повезет.

Вкладывай и властвуй

По данным администрации, которые вице-мэр по экономике Юрий Емельянов озвучил в конце апреля на аппаратном совещании, в Магнитогорске пустует всего… чуть больше пяти тысяч квадратных метров недвижимости, которая была занята до сих пор продуктовыми магазинами и предприятиями общепита. В принципе, говорить о патовой ситуации преждевременно. Хотя и относиться к этому спокойно тоже нельзя. За каждым закрытым магазинчиком стоит чья-то семья, лишившаяся бизнеса либо его части. А их место заняли сетевики, которые сумели договориться, рассчитать и заработать.

Пока ситуация на рынке такова: тысячи квадратных метров помещений коммерческой недвижимости пустует, а значит, арендаторы этих квадратов разорились и закрылись, или нашли вариант подешевле. Им не сладко. Владельцы помещений не получают прибыль, потому что не могут сдать/продать их выгодно для себя и арендатора. Им тоже не сладко. Будет ли ситуация меняться? Наш эксперт считает, что да. По его собственным ощущениям, доллар будет падать, а недвижимость дорожать.

«Упала цена на аренду, упала цена на продажу этих объектов, но надо понимать, что завтра рост цены неизбежен, мы ожидаем его к осени. Инвестиции в коммерческую недвижимость остаются выгодным вложением денег». Другой вопрос – у кого сейчас есть деньги на покупку недвижимости?

Те же, кто сдает помещения сейчас, вынуждены научиться гибкости и запастись терпением: лучше уж так, чем не получать прибыль совсем. Иначе количество пустующей недвижимости будет множиться день ото дня.