Руководитель «Сервисного ипотечного агентства Магнитогорска» рассказал, как решаются проблемы с ипотекой

- Константин Геннадьевич, чтобы понять проблему с ипотечными кредитами, возникшую сегодня, давайте разъясним ситуацию: в чем у нас выразился кризис в ипотечной системе?
- Может показаться, что наш кризис в ипотечной системе вызван мировым кризисом, но это не совсем так. Российский ипотечный кризис вызван несколькими причинами. Во-первых, молодостью российской ипотеки. В результате чего первые волны ипотечных кредитов носили некачественный характер с точки зрения кредитоспособности заемщиков, отработки системы, включающей регистрацию, оценку жилья и так далее. Сейчас уже можно с уверенностью сказать, что часть оценщиков делали завышенные оценки жилья, зачастую кредитные инспектора весьма формально подходили к проверке кредитоспособности клиента и проверке представленных документов и сведений. Иногда даже отсутствовали специалисты по безопасности. Агентство ипотечного жилищного кредитования АИЖК (федеральная структура, которая была создана правительством страны для развития ипотеки), частью которого мы являемся, смогла справиться с этой проблемой в течение 2007 – 2008 годов. А в коммерческих банках все только начинается, и эта ситуация как раз совпала с мировым кризисом. В результате, коммерческие банки просто не успели столкнуться с массовыми дефолтами по некачественным ипотечным кредитам.
АИЖК впервые в стране разработала концепцию и стандарты ипотечного жилищного кредитования. Деньги, выделенные правительством, были вложены в его уставной капитал, из которого финансировалась первая российская ипотека. Те из коммерческих банков, которые стали работать с АИЖК, начали выдавать ипотечные кредиты, а АИЖК покупал у них закладные по этим кредитам, тем самым, предоставляя деньги банкам, потому что у банков «длинных» денег на ипотеку не может быть в принципе. Это так называемое «рефинансирование» первичного кредитора.
Вот здесь мы выходим на вторую причину кризиса российской ипотеки. У банков даже достаточно высокого уровня была полная уверенность в том, что у них «море» денег, и они вполне обойдутся без помощи АИЖК. Они сами будут выдавать в больших объемах ипотечные кредиты. Это закончилось тем, что деньги, которые эти банки привлекали с западного рынка, в результате мирового кризиса исчезли. К сожалению, эта проблема до сих пор не решена. Хотя законодатели сделали все необходимое для ее преодоления – разработали законодательную базу, приняли закон об ипотечных и ценных бумагах. Но не решено главное – в российскую ипотеку так и не пошли в массовом порядке деньги государственного и негосударственных пенсионных фондов и страховых резервов. Если этого не произойдет в ближайшее время, мы сильно ухудшим ситуацию в экономике России вообще. Российская пенсионная система должна работать на российскую же ипотеку – на российскую. А не играть деньгами пенсионных фондом на виртуальном рынке ценных бумаг. Доигрались уже – пора мозги включать.
- Какова ситуация с ипотечным кредитованием в Магнитогорске?
- Впервые слово «ипотека» у нас в городе прозвучало в 1995 году. В 1993 году на металлургическом комбинате создали жилищный инвестиционный фонд «Ключ», в 2005 году было создано ООО «Сервисное ипотечное агентство Магнитогорска» - СИАМ, которое стало сервисным агентом федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования, и одними из первых в стране начали выдавать ипотечные займы через кооператив «Ключ – Капитал». С этого же года система ипотеки в городе стала выстраиваться именно по федеральным стандартам АИЖК. В последующие годы мы были основными игроками на ипотечном рынке. Поэтому когда разразился кризис, наш город одним из первых столкнулся с проблемой неплатежей за ипотечные кредиты. У других городов подобная ситуация еще впереди. 
До кризиса в городе было шестнадцать банков, которые работали с ипотекой. Основные игроки из них – «УралСиб», «АкБарс», «УралРегионипотека», «ВТБ24», «КредитУралбанк» и другие. На сегодняшний день остались только несколько из них – «ВТБ 24», «Сбербанк», немного кредитов выдает «КредитУралбанк» и мы через «Челябинвестбанк», и достаточно много еще через кооператив «Ключ-капитал». В основном выдаем кредиты работникам ОАО «ММК». Помогаем и заемщикам с бюджетными сертификатами, также  через «Челябинвестбанк».
- А как быть тем, кто уже взял ипотечный кредит, и теперь не может его выплатить? Говорят, что в Магнитогорске таких около сотни семей.
- Эти цифры назвали судебные приставы. На самом деле выдан 41 судебный приказ. Но я хочу сразу сказать, что из 41 дела пятнадцать – это коммерческие кредиты, взятые не на покупку жилья, а под залог существующего жилья на любые цели. Вряд ли эта категория заемщиков относится  к социально незащищенным. Пять дел – откровенные махинаторы, мошенники, асоциальные элементы. За оставшееся 21 дело я могу ответить, поскольку они относятся к нам. Про остальные 20 ничего сказать не могу. Но и так понятно, что ситуация, мягко говоря, раздута. И самое важное – эти дела никак не связаны с текущим финансовым кризисом, по этим кредитам заемщики прекратили платить более чем полтора года назад. Это только те заемщики, которые не шли на контакт с кредитором, не желали договариваться. И в итоге довели ситуацию до такой степени, когда уже сделать ничего нельзя. К примеру, мы, прежде чем передать дело в суд, проводим с должниками очень большую работу, уговариваем их, предлагаем варианты. Зачастую тратим много времени просто на то, чтобы найти их. Такие неплательщики закрываются дома, не открывают двери, не отвечают на телефонные звонки, и это вместо того, чтобы решить проблему в досудебном порядке.
- Уже даже центральные СМИ пишут о непростой ситуации с ипотекой у нас в городе…
- Это все неправда. Ситуация с ипотекой в городе неплохая. «Уралрегионипотека» и мы очень четко отрабатываем проблему дефолтников. Другое дело коммерческие банки (у них тоже немало дефолтников), но они своих неплательщиков пока до суда не довели. В результате эта проблема по коммерческим банкам на судебных приставов еще просто не вышла. Она выйдет потом. И это, действительно, будет проблема, потому что этим должникам мы помочь не сможем. Мы помогаем только тем, кто попал в сложную ситуацию в связи с кризисом, потерял работу и соответственно доходы. А те, кто перестал платить за ипотеку еще полтора года назад, но их еще не довели до суда – тем мы помогать не будем. Государство не собирается помогать тем, кто взял ипотеку, переоценил свои силы, воспользовался услугами нечестных оценщиков и сомнительных брокеров – мастеров рисовать поддельные справки, в результате люди вот уже полтора года ходят в «просрочниках».
- Давайте уточним: те, кто взял ипотечный кредит в любом из коммерческих банков и сейчас не в состоянии его погашать – могут ли они обращаться за помощью к вам?
- Конечно, более того, уже обращаются. После нового года к нам уже обратились порядка ста человек. К сожалению, мы можем оказать помощь неплатежеспособным клиентам только трех банков: «УралСиб», «Акбарс» и «Уралрегионипотека», остальные банки неохотно идут навстречу заемщикам и про эту возможность видимо не сообщают.
Но если кто-то думает, что государство раздает деньги бесплатно, то это не так. Я должен заметить, что помощь от федерального правительства  через АИЖК осуществляется на срочной, платной и возвратной основе. Это так называемый стабилизационный заем, дается он на срок до двенадцати месяцев. За счет этого займа оплачиваются текущие платежи по кредитам. Заемщику необходимо оплачивать только проценты на выбранную сумму стабилизационного займа. Но через год заемщику придется платить больше, ведь стабилизационный заем тоже надо возвращать. Процент по нему будет не выше, чем по основному кредиту. Погашение стабилизационного займа будет распределено на то количество месяцев, которое осталось по основному кредиту. В результате общая нагрузка вырастет примерно на десять процентов.
Так что, если уж вы можете платить за ипотеку, то платите из своих средств, а если уж совсем обстоятельства не позволяют – окажем помощь. По крайней мере, человеку дается передышка, в течение которой можно найти работу и выправить свою финансовую ситуацию.