Вложение в недвижимость аналитики называют беспроигрышным вариантом

Новостройки

Анализ рынка новостроек Магнитогорска показывал, что в октябре-ноябре 2009 года объем предложения сократился и относительно сентября, он уменьшился на 0,7%.

В общем объеме выставленных на продажу новостроек 78,9% - монолитно-каркасные дома, 9,9% – сборно-железобетонные, 6,1% - это предложения коттеджей/таун-хаусов и 5,1% - кирпичные и реконструируемые дома.

Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья (с учетом элитных объектов) в рублевом выражении понизилась на 0,1% и составила 25 850 руб./кв. м.

Относительно классов новостроек, максимальное снижение средневзвешенной цены предложения (без учета элитных объектов) в ноябре было зафиксировано на квартиры в домах бизнес-класса, где цена снизилась на 2,2% - до 29 тыс. руб./кв.м.

Отмечена также коррекция цен предложения и в новостройках эконом-класса – на -1,3% (24,5 тыс. руб./кв.м).

Таким образом, по итогам ноября 2009 года на первичном рынке жилья Магнитогорска при постепенно сокращающихся показателях объема предложения была отмечена коррекция цен. В большей степени это коснулось квартир в домах бизнес- и эконом-классов. В дальнейшем на фоне оживления покупательской активности, по нашим оценкам, последует сокращение темпов снижения цен и их последующая стабилизация.

Коммерческая недвижимость

Осень – традиционный период оживления и роста деловой активности на любом рынке. Наверное, примерно такой логикой руководствовались собственники помещений, выставляя по осени свои объекты. И судя по всему, таких продавцов оказалось немало: по итогам осенних месяцев количество предложений на рынке коммерческой недвижимости выросло на 10%.

На рынке коммерческой недвижимости Магнитогорска наблюдалась тенденция к снижению цен с 1-го сентября 2008 года по июль 2009. В июле 2009 года цены стабилизировались, заметна небольшая коррекция цен. Предпосылок к новому снижению стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости нет. В конце сентября стало видно, что цены остаются на прежнем уровне и повышаться в ближайшее время не будут.

Общее снижение цены с 1-го сентября 2008 года в Магнитогорске в среднем составило 50%, коррекция цены от июльской стоимости квадратного метра составила чуть меньше 2%.

Исходя из покупательской способности клиентов, состояния развития малого бизнеса в Магнитогорске, состояния экономического развития Магнитогорского металлургического комбината (которое почти на 90% влияет на экономическое развитие города, и как следствие – на покупательскую способность населения) в ближайшие четыре месяца цены на коммерческую недвижимость значительно снижаться не будут.

Если в течение четырех последующих месяцев сохранится рост спроса на жилую недвижимость (вторичную недвижимость), с вероятностью 93,3% цены на коммерческую недвижимость сдвинутся с «мертвой» точки и пойдут вверх.

Примечание: Тоже самое происходит и с коммерческой недвижимостью, которая сдается в аренду.

Загородная недвижимость и земельные участки

Рынок загородной недвижимости от кризиса пока не пострадал. Парадоксально, но сложная экономическая ситуация, скорее, пошла ему на пользу.

По мнению риелторов, работающих на рынке загородной недвижимости, кризис «все расставил по своим местам». «Сейчас наступило время трезвости, - считает Ирина Замушинская, руководитель отдела загородной недвижимости агентства «Рио Люкс». - Покупатели, у которых появилась возможность выбора – теперь очень требовательно подходят к выбору загородного дома». «Времена, когда скупали всё, прошли», - поддерживает ее директор агентства недвижимости «Рио Люкс» Василий Олейников.

Как утверждают эксперты, количество обращений по поводу покупки загородного жилья возросло примерно на 30%.

Отметим, хотя количество покупок и снизилось, уровень цен на загородную недвижимость практически не изменился – в тех случаях, когда речь идет о построенных домах.

Что касается домов и коттеджей в черте города, то их стоимость сначала снижалась несущественно, а сейчас и вовсе вышла в плюс. Есть, конечно, исключения, но говорить о глобальной тенденции снижения цен на коттеджи нельзя. Это связано с тем, что этот сегмент был только на самой начальной стадии формирования. Никаких принципов развития там не было. Люди покупали эти дома с целью проживания, а не с целью последующей перепродажи. Соответственно, цена, которая там сформировалась, была нисколько не спекулятивной.

В среднем прирост за октябрь 2009 года составил 3%.

Вторичный рынок

В прошедшем периоде продолжилась коррекция цен на рынке вторичной жилой недвижимости Магнитогорска. Наиболее существенными темпами корректировались в большую сторону ценны в Правобережном районе, наименьший уровень коррекции наблюдался в новых районах.

Ключевым фактором, «толкающим» цены вверх, является наличие на рынке кредитных средств (ипотеки, кредитов на жильё), а также присутствие спекулятивных денег краткосрочных и долгосрочных инвесторов.

На сегодняшний день можно констатировать значительное снижение активности на рынке заёмных средств, как кредитно-финансовых организаций, так и частных заёмщиков, при этом спекулятивный капитал также практически ушёл с рынка. Мощному коррекционному тренду в настоящее время способствует рост безработицы, сопровождающийся снижением уровня доходов населения, продажа на рынке инвестиционных квартир.

Проведённый анализ показывает постепенное уменьшение объёма предложения на рынке вторичного жилья. По мнению наших специалистов, это связано с фактическим отказом граждан от намерений улучшить свои жилищные условия вследствие неясной конъюнктуры рынка и высокой стоимости заёмных ресурсов.

Наиболее дорогими и ликвидными на рынке вторичной недвижимости, как и в прошлых периодах, остаются однокомнатные квартиры. В ноябре средняя цена в данном сегменте составила 26 900 рублей за квадратный метр. Это по-прежнему на 1,3% больше, чем средняя цена по городу.

Минимальная средняя цена была установлена в Ленинском районе в категории 2-комнатных квартир на отметке 24 800 рублей за квадратный метр.

Максимальная средняя цена зафиксирована в Орджоникидзевском районе на 1-комнатные квартиры – 27 400 рублей за квадратный метр.